Asset Management Immobilien

Was ist das Asset Management Immobilien?

Asset Management bedeutet auf deutsch übersetzt Anlagenmanagement und meint im Allgemeinen das Verwalten von materiellen oder immateriellen, finanziellen oder nichtfinanziellen Wirtschaftsgütern. Dabei stehen jedem Investor verschiedene Anlagealternativen, wie das traditionelle Sparbuch oder Aktien zu Verfügung. Neben den Wertpapieren zählen auch Immobilien zu den Anlagegegenständen. Und genau dieser Bereich wird hier betrachtet. Das Asset Management – Immobilien, auch Real-Estate Asset Management (REAM) genannt.

Das Asset Management – Immobilien beschäftigt sich mit gezielten Maßnahmen zur Wertsteigerung einer Immobilie oder eines gesamten Immobilienportfolios. Damit ist im groben die aktive Planung, Steuerung, Umsetzung und Kontrolle einer Immobilie gemeint. Kurz gesagt: das Verwalten von Immobilienvermögen steht im Zentrum. Ziel ist es aus der laufenden Bewirtschaftung den Wert der Immobilie zu steigern und das Optimum des eingesetzten Kapitals zu erlangen.

Um das Asset Management zu Unterstützen und so den maximalen Gewinn zu erzielen gibt es verschiedene Ansätze. Sowohl bei Neubauten, als auch bei bestehenden Objekten ist die Durchführung einer digitalen Vermessung möglich. Aufgenommene Fotos und Videos werden dabei zu einem 3D-Modell mit einer 360 Grad Perspektive verarbeitet. Diese virtuelle Darstellung eines Gebäudes zeigt den aktuellen Ist-Zustand und kann für viele Zwecke verwendet werden. Auch die Erweiterung zu einem BIM-Modell oder Digitalen Zwilling ist damit möglich. Mit diesen Werkzeugen ist eine digitale und effiziente Bewirtschaftung von Immobilien optimal durchführbar.

Die Ebenen des Immobilienmanagements

Das Immobilienmanagement besteht aus mehreren Managementebenen, welche die Aktivitäten beschreiben, die für eine Immobilie durchgeführt werden.

Auf der ersten Ebene, der Investment- / Unternehmensebene (Real-Estate Investmentmanagement), werden übergeordnete Ziele, Werte und Normen definiert. Diese geben einen Rahmen, legen Richtlinien für die Investmentpolitik der Immobilien fest. Typische Aufgaben in diesem Bereich ist die Informationsbeschaffung für Investmententscheidungen, sowie die Erstellung einer Strategie in Abstimmung mit dem Investor.

Die darauffolgende Ebene, das Portfoliomanagement, auch Real-Estate Portfoliomanagement genannt, entsteht aus den Vorgaben des Investment Managements. Das Ziel der Portfoliostrategie ist der Aufbau bzw. Erhalt von Erfolgen durch eine systematische Strukturierung des Portfolios. Demnach wird die Umsetzung des Investmentmanagements organisiert und gesteuert. Um dies zu realisieren ist das nachfolgende Real-Estate Asset Management erforderlich.

Das Real-Estate Asset Management handelt nach den Vorgaben des Portfolio Managements und ordnet sich auf der strategischen Objektebene ein. Demnach werden auf dieser Ebene Strategien für vorhandene oder potentielle Immobilien entwickelt und kommt während der Bewirtschaftungsphase zum Einsatz. Es ist die Schnittstelle der Konzeptions- und Verwertungsphase, mit dem Ziel die definierten Vorgaben mit Erfolg umzusetzen.

Die letzte Ebene des Immobilienmanagements, ist die Objektebene. Hier werden die Objektstrategien in konkrete Maßnahmen zur Zielerreichung übersetzt. Dazu zählt die Kontrolle und Steuerung des Property- und Facility Managers.

Der Digitale Zwilling stellt auf jeder Ebene des Immobilienmanagements ein hilfreiches Werkzeug dar. Die zuvor durchgeführte digitale Vermessung ist unterstützend, um Investmententscheidungen leichter treffen zu können. Auch eine Portfoliostrategie ist einfacher durchführbar, da die Immobilie zu jeder Zeit von einem Endgerät begutachtet werden kann. Es ist ebenfalls möglich für die Zukunft geplante Maßnahmen bereits im Modell umzusetzen, um auftretende Fehler zu entdecken und so den größtmöglichen Nutzen aus der Immobilie herauszuholen. Auch der Property- und Facility Manager profitieren von dem Einsatz eines Digitalen Zwillings während der Bewirtschaftungsphase.

Was ist die Aufgabe des Asset Managements Immobilien?

Die Hauptaufgabe des Asset Managements: Immobilien verwalten. Konkret bedeutet das die Analyse und Bewertung der Immobilien oder eines gesamten Portfolios. Darauf folgt die Bewirtschaftung und Optimierung. Dazu zählt beispielsweise die stetige Anpassung und laufende Umsetzung der Objektstrategie, die Vertretung der Eigentümerinteressen und Übernahme der Aufgaben, die Optimierung und Reduzierung laufender Kosten und die Steuerung des Property und Facility Managements. Der Einsatz des Asset Managements für Immobilien ist während der gesamten Wertschöpfungs-Phase aktiv. Es ist demnach als eine Art Prozess zu verstehen, der am Ende ein Ergebnis liefern sollte – den Wert der Immobilie im Hinblick auf das Ziel des Kunden zu steigern. Dabei kann die Immobilie mit hilfe von 3D Vermessungen, einem BIM-Modell oder Digitalen Zwilling den gesamten Prozess über begleitet werden.

Der Asset Manager Immobilien oder Real-Estate Manager betreut die Immobilieninvestitionen verschiedener Investoren. Er kümmert sich demnach um die Organisation, Steuerung und jegliche weitere Belange einer Immobilie. Für Investoren ist er der erste Ansprechpartner. Die Aufgaben, eines Asset Managers Immobilien sind der strategischen Objektebene zuzuordnen. Darüber steht das Investment- und Portfoliomanagement.

Was macht ein Asset Manager Immobilien?

Konkrete Aufgaben sind die Informationsbeschaffung und -verarbeitung der Immobilien. Das Planen und ergreifen wertsteigernder Maßnahmen, um einen optimalen Gewinn zu erwirtschaften ist ebenfalls ein sehr wichtiger Bereich. Dazu zählt die Abwägung von Kosten und Risiken, welche mit den bestimmten Maßnahmen verbunden sind. Wurden die Maßnahmen festgelegt werden diese zum Teil an einen Property- und Facility Manager weitergeleitet. Der regelmäßige Austausch mit dem Eigentümer ist ebenfalls eine Hauptaufgabe des Real-Estate Managers. Regelmäßiges Reporting über den gegenwärtigen Zustand der Immobilien zählt ebenso dazu. Daher muss ein Real-Estate Manager stets einen Überblick über den aktuellen Markt behalten, langfristig denken und Veränderungen und Trends frühzeitig erkennen, um entsprechend handeln zu können.

Durch die verschiedenen Aufgaben ist es notwendig, dass ein Asset Manager Immobilien mit den unterschiedlichsten Funktionsträgern, wie Architekten, Buchhaltern oder Makler zusammenarbeitet. Dies erfordert nicht nur eine hohe Wissensbreite, sondern auch eine gewisse Verhandlungsbereitschaft und Durchsetzungsvermögen. Mit der Schaffung einer Single Source of Truth, kann der Asset Manager mit den anderen Stakeholdern vereinfacht kommunizieren und Medienbrüche vermeiden.

Warum brauche ich das Asset Management Immobilien?

Die Verwaltung von Anlagevermögen (engl. Assets), wie Immobilien dient der Wertmaximierung im Interesse des Eigentümers. Das Ziel eines Asset Managers Immobilien ist es das Portfolio des Kunden, unter Berücksichtigung seiner Ziele, der Risikofreudigkeit und weiteren Faktoren zu optimieren. Investoren haben dabei meist klare Vorstellungen vor Augen.

Um diese Ziele zu erreichen sind Anleger auf Fachleute angewiesen, die ihre Immobilien verwalten und einen Überblick behalten. Dies gelingt am besten mit einem 3D-Modell. Das 3D-Modell unterstützt nicht nur das Asset Management bei der Verwaltung von Immobilien. Auch Property- und Facility Manager profitieren von dem Einsatz. Zudem ist ein 3D-Modell bei einer Neustrukturierung oder Sanierungsarbeiten sinnvoll, da geplante Änderungen visuell dargestellt werden können. Zusammenfassend ist also mit Hilfe eines 3D-Modells eine verbesserte Übersicht der gesamten Immobilie gegeben, die wiederum zu einer Wertsteigerung führen kann.

Die Gründe für den Einsatz eines 3D-Modells in Kürze:

  • höhere Übersichtlichkeit: alle Informationen sind gebündelt an einem Ort zu finden
  • verbessertes Mängelmanagement: unterstützend für das Property- und Facilitymanagement, da die Mängel direkt gekennzeichnet werden können
  • zur Neustrukturierung der Immobilie: geplante Veränderungen können zuvor im 3D-Modell geprüft werden

Darum braucht die Immobilienbranche den Digitalen Zwilling wirklich!

Welche Vorteile ergeben sich durch das Asset Management Immobilien?

Verbesserte Investitionsplanung mit minimiertem Risiko

Mit der Dienstleistung eines Asset Managers ist eine bessere Übersichtlichkeit gegeben, wodurch das Risiko einer Fehlinvestition verringert wird.

Erfolgreiche und nachhaltige Entscheidungsfindung für Investitionen

Durch die transparente Bewertung eines Asset Managers Immobilien, sind die Chancen eine nachhaltig erfolgreiche Investition zu tätigen weitaus höher.

Gestärkte Wettbewerbsposition

Eine allumfassende Verwaltung der Immobilien, begleitet von präziser Dokumentationen, wie einem BIM-Modell, wird zum großen Vorteil gegenüber Mitbewerbern.

Effizienter und effektiver Einsatz von verfügbaren Assets

Mit dem Einsatz eines Asset Manager Immobilien in Verbindung mit einem 3D-Modell ist eine optimale wirtschaftliche Leistung für Immobilien umsetzbar.

Für wen ist das Asset Management Immobilien geeignet?

Nationale institutionelle Investoren
Zu den nationalen institutionelle Investoren zählen beispielsweise Versicherungen oder Pensionskassen. Üblicherweise möchten diese ihre Objekte mindestens zehn Jahre im Bestand halten und erstreben eine stabile Ausschüttung. Nicht selten werden Asset Manager Immobilien auch mit der Umnutzung oder dem Refurbishment einer Immobilie beauftragt.

Internationale Investoren
Internationale Investoren haben meist das Ziel das erworbene Objekt nach kurzer wieder wieder zu veräußern. Demnach ist es ein reines Verkaufsmandat. Dazu gehört jedoch auch die Aufbereitung der Daten und die Nachbereitung des Verkaufs. Bei langfristigen Perspektiven die Immobilie zu halten gehört die Vermietung ebenfalls zu den Aufgaben eines Asset Managers.

Finanzinstitute

Finanzinstitute handeln ähnlich wie internationale Investoren – sie wünschen sich eine schnelle Durchsetzung ihrer Ziele. Dies bedeutet eine schnelle Vermietung oder ein zeitnaher Verkauf von Problemimmobilien.

Nicht-Immobilienunternehmen

Nicht-Immobilienunternehmen erwarten ein Full-Asset Management. Ihre Ansprüche an einen Real-Estate Asset Manager sind umfassend, wobei der Ankauf hierbei eine untergeordnete Rolle spielt.

Wie wird die Zukunft im Bereich Asset Management Immobilien aussehen?

Das Asset Management ist eines der bedeutendsten Fachgebiete in der Immobilienwirtschaft. Daher wird die Position eines Asset Managers in Zukunft verstärkt benötigt. Noch immer ist kein Ende des Investment Booms auf dem deutschen Immobilienmarkt in Sicht. Überall wachsen urbane Zentren stetig. Demnach wird das Verwalten von Gebäuden, verbunden mit einem optimalen Anlagenmanagement in den nächsten Jahrzehnten weltweit umso notwendiger. Die Digitalisierung und demnach eine digitale Immobiliendatenbank wird sich in Zukunft mehrfach auszahlen.

Was für Herausforderungen können beim Asset Management Immobilien auftauchen?

Die Arbeit mit Immobilien ist ein facettenreiches Geschäft und kann sehr komplex werden.  Ein Asset Manager Immobilien wird nur an dem fertigen Ergebnis gemessen. Es sagt aus wie gut oder schlecht die Verwaltung eines Immobilienbestandes gelungen ist. Letzten Endes übernimmt er die Gesamtverantwortung für alle Tätigkeiten, die mit der Investition der Anlage verbunden sind. Es sind Tätigkeiten wie das Festlegen strategischer und taktischer Ziele, die gewisse Risiken mit sich bringen. Als Immobilienmanager ist der richtige Umgang mit ihnen und dazugehörige Marktkenntnisse enorm wichtig. 

Auch für die Arbeit eines Asset Managers Immobilien gibt es Unterstützung. Mit Hilfe eines 3D-Modells ist es möglich die Immobilie digital abzubilden. Dadurch hat der Asset Manager einen Gesamtüberblick und kennt genau den Wert der Immobilie. Die digitale Dokumentation kann zudem für das Mängelmanagement genutzt werden. Fehler werden eher erkannt und können direkt behoben werden.  Auch die Bewirtschaftung kann effizienter durchgeführt werden. Mit der digitalen Bestandsaufnahme wird also die Arbeit des Asset Managers wesentlich erleichtert, sodass die Wertsteigerung von Immobilien optimal erfolgen kann.

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